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住房保发展瓶颈与破解途径

当前,中央和地方政府高度重视住房保障工作,各地在住房保障工作实践中,创造了很多符合当地情况的住房保障模式。然而,受到资金和法律法规发展滞后等条件的约束,住房保障发展面临着一系列迫切需要解决的问题。

一是住房保障尚未纳入整个社会保障体系,保障资金来源未纳入财政公共支出预算。目前社会保障主要是指养老、失业、医疗保险和下岗职工基本生活保障、城镇居民最低生活保障等,住房保障并未纳入其中。由此导致住房保障既没有稳定的财政预算支出渠道作为经济支撑,也没有国家层面上明确的发展规划和实施目标,因而滞后于社会保障体系整体发展进程。

二是住房保障实施中的事、责、权不一致。在中央、省、市(县)的三级分税制下,中央和省级财政占了大头,市县财政留存只占小头,但住房保障资金却要以地方财政为主。地方财政资金不足的问题是影响各地推进住房保障的主要障碍。从发达国家的经验来看,各国在公共财政支出中都有社会保障住房一项,为住房保障提供稳定的资金来源。

三是住房保障基础信息数据欠缺,缺乏长远科学发展规划。住房档案和收入信息系统是制定住房保障规划的重要基础,现在大部分城市底数不清,无法制定针对性强的住房保障规划。现有的住房保障计划和目标随意性强,与真实的需求脱节,缺乏严肃性、科学性和前瞻性。

四是现有的以土地出让净收益作为主要资金来源不确定性因素大,与公共租赁住房需要的长期稳定资金来源不匹配。土地出让收入受土地供应总量和房地产市场变化影响较大,具有不确定性。而当前各地大力发展的公共租赁住房,则需要长期稳定的资金来源来支撑。

五是住房保障法律、法规滞后,导致对住房保障缺乏强制力。有关住房保障的法律法规不仅可以为政策的实施提供法律依据,还为居民享受住房权益提供法律保障,也有利明确各级政府各部门的责任。当前,只有建设部等有关部委颁布的部门规章及地方颁布的地方法规,立法层次较低,缺乏法律的硬约束,很多地方出于眼前经济利益的考虑,对划拨土地、减收税费、资金投入积极性不高,住房保障政策落实不到位。

解决住房保障发展中的问题,应重点关注以下五点内容

一是按特事特办程序尽快出台相关的法律法规,为住房保障政策的实施提供法律支持,从立法上规定住房保障的对象、保障标准、保障水平、保障资金的来源、专门管理机构的建立,以及对违法违规行为的惩处措施等。

二是明确财政资金是住房保障的主要资金来源,建立稳定的住房保障资金渠道。特别要在中央财政预算中安排住房保障资金总规模和固定的比例。财政支付能力是保持住房保障制度运行可持续性的基础性因素,在很大的程度上决定了住房保障制度运行的效果。

三是加快推进多渠道筹集资金的机制和激励政策。要积极出台相应的激励政策动员社会资金投入住房保障建设。如通过税收优惠、财政贴息贷款、发行债券、房地产投资信托基金、融资担保等措施,发挥财政资金杠杆作用,调动社会资金投入保障性住房建设,鼓励社会企业建设公共租赁住房。如对于承建保障性住房的开发企业,实行拿地优先权,对企业所得税,营业税减免等,通过政策刺激解决资金瓶颈问题。

四是由相关部门牵头尽快建立健全住房档案信息管理系统和个人信用体系。制定住房保障发展目标和规划的前提是要家底清晰,不论是确定补助对象的收入线标准、住房水平现状以及是实行货币补助还是利息补贴、或者从“补砖头”发展到“补人头”,都需要一个公开透明的个人征信体系和全国联网的住房档案信息管理系统。目前,这方面基础工作的缺乏,已严重影响到住房保障工作的开拓创新,包括确定夹心层家庭的保障条件,城乡一体化进程中农民工以及流动人口的住房补贴与原住房情况的衔接等。

五是用好住房公积金。目前住房公积金的沉淀量较大,应按取之于民用之于民的原则,拓展公积金使用方向,如开发建设公共租赁住房(以财政或担保机构来保障资金的安全性),解决买不起或买不到经济适用住房的家庭住房问题,并以缴存的公积金支付房租,即部分解决了建设资金来源问题,又扩大了受众范围。

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