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关于空置房的采访回答

声明:以下观点仅为本人个人观点,不代表建设官方观点。
 
问: 怎么界定空置房比较合理?其口径和范围如何定义?是否需要典型调查来完善?
答:空置房分开发商空置和消费者空置两个方面。开发商空置可界定为已具备竣工入住条件,但一年以上仍然未销售的住房。与此前的竣工后一年内未售出的归到待售商品住宅概念相一致。即一年以上算空置,一年以内算合理库存或销售期,待售中。
消费者空置应指所拥有的、一年以上无人居住的住宅。如果把时间压缩为半年,不利于统计,也不利于与开发商空置房相对应。
可以通过抽样调查来统计空置情况。
这次人口普查则是全面调查的良好时机。
 
 
问:黑灯率、查电表等方法调查住宅空置率是否科学?
答:黑灯率肯定不科学。无法客观统计。
 
查电表的方法也有很多缺欠,比如为了规避检查,家里长期开一个灯,或一个电器(这样的产品马上就会出现的),不仅耗能,也无法掌握真实情况。
很多小区是一个大电表对外,业主都在物业买水买电,小区物业管理人员还容易泄露个人隐私,不利于业主安全。
 
 
问: 美国用抽样调查方法来统计空置率,这种方法在中国是否可行?
答:这个方法当然是各国普遍采用的方法,中国同样适用。
问: 中国为何只统计待售面积,而不统计全面的空置率?
答:房地产业快速发展只有十余年时间。大量投资投机性购房也只有几年时间。过去消费者空置房现象不突出,主要是开发商捂盘惜售或市场不景气时的积压空置。所以,统计指标里并没有存量住房的空置统计。
问: 如何调查全面的空置率?是否需要入户调查和房地产商上报相结合?
答:利用抽样调查技术,在调查时点,一个家庭或个人只能选择一处住处,其余住房要提供出租证明,否则视为空置。
一个家庭有两处住房,城里一套,郊区一套,都是自住的情况下,因无法审核是否自住,可以暂定为一套是空置。
抽样调查需要统计部门和房屋产权产籍管理部门、公安部门的户籍管理部门相结合,首先明确一家几口名下共有几套住房,调查时才能更有针对性。不能调查结束了,再去和产权产籍核对。
 
对于开发商的空置房,可以直接利用建设系统的管理系统。如一个小区一共获批准预售多少套住房,一年后,还有多少套没有销售网签,就知道空置情况了。让开发商自已报,很难真实可信。
问:是否需要将住宅种类进行细分?别墅、高档房、普通商品房分别统计空置率是否更合理?
答:既然要开展大规模统计调查,肯定要分物业类型的,这样才对未来调控政策有所帮助。
 
我觉得问题的关键是,统计出来空置面积后,政府有什么计划进行调控?
投资或投机购房又不违法,也没必要搞得大家都人心惶惶的。现在关键是把底数搞清楚,再来决定未来的政策。并且未来的政策也不会根据此次调查结果直接对房屋空置情况收税。还是会根据全社会情况统一出台相应的政策,再通过个人申报或其他办法收税的。
 
国外经验:国外很少有专门的房屋空置税,投资投机都是正常的经济行为。
但政府可以用不动产税进行调节。即每套住房都要收取不动产税,如果房产不出租,则房产税支出就是较大的支出负担。如果出租出去了,就可以弥补税收成本。所以,一般家庭投资房地产,还是希望把房子租出去的。否则一年几千甚至上万的税收负担也比较重。
所以,最终还是需要不动产税,即物业税来进行调节空置房问题,促进空置房最大程序得以使用。
 
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