北京市从去年春季到今年年初，出台了两轮限购令，对本地人和外地人购房资格越来越严格，商品住宅交易市场变得日益冷清，有些项目一周未能售出一套房子．相比之下，住宅的租赁市场却日益火爆起来，量价齐升。房屋租赁市场最高月份成交量同比上涨了35%。租金也随着租赁市场的繁荣而同步增长，特别是在核心区域和高端房源的拉动下，住宅的平均租金今年２月同比增长超过２０％。与北京类似，很多一线城市的租金均呈上升状态。

分析房价上涨的原因，主要有以下几个因素的影响：

一是房价持续上涨促进投资回报预期增大。最近几年，全国各主要城市房价上涨较快，相比之下，大部分城市的租售比偏高，有些房子要出租５０年甚至７０年才能收回投资。受房价上涨的拉动，很多购房人对投资回报预期增强，希望缩短投资周期，这样就导致了出租房子时会提高定价水平，带动租金的普遍上涨。

二是房产税预期增加了租房成本。已经议论了几年房产税，今年终于在上海和重庆率先开征了，很多人都相信在最近一段时期内，不论是试点城市不断增加还是在全国推开，都会额外增加一笔持有成本。因此，拥有房产的人就会在心里先算一笔账，如何把增加的持有成本转嫁出去，因此，在房租定价上就会高出过去的心理预期。这也是在供不应求的市场上，普遍会把增加的成本转嫁给需求方的必然规律。另外，通货膨胀预期也是造成租房价格上涨的因素之一，今年一二月份，CPI(居民消费价格指数)继续上涨，二月份已超过了5%。房东对未来物价上涨的预期导致投资收益下降，为保持原来的收益水平，迫使房主对房屋租金进行提价，拉动了租金上涨。

三是限购令导致外来购房者从购转租，增加了需求量。租赁市场与销售虽然不是完全的此消彼涨的关系，但是，过去在销售市场中占据半壁江山的50％的外来购房者中，由于无法提供社保、纳税证明，尽管手里握着大量的资金，也只能被迫进入租赁市场，这部分高端群体与过去传统的低端租房客不同，他们是以自住标准租房的，因此，价格承受能力强，对房子要求也高。这是需求量迅速放大的主要原因。据某中介公司统计，2010年，北京租金全年均价达到了2618元/套，环比2009年的2215元/套平均上涨了18.2%，普遍是五月份限购令出台后出现快速上涨。

四是居民收入水平提高，对房租的承受力增强。不论是城镇居民的可支配收入，还是外来打工者的收入所得，一直呈上涨趋势，并且涨幅远大于ＣＰＩ和房租涨幅。因此，在市场定价机制下，房东开出的高房租能被中高端群体接受，受需求支付能力不断提高的影响，助推了租金的上涨。 

五是优质房源进入租赁市场，提高了平均租金水平。受购房不满5年将征收全额营业税的规定，致使不少卖房者由售转租，大量优质房源被迫进入租赁市场，如位置优势明显、精装修房子等高端房子，这在客观上提高了房租价格整体水平。

六是信息不公开透明，中介炒作助推租金上涨。目前，租赁房源分属各中介公司，租房者只能通过一个个中介公司查找房源，租赁双方缺乏直接交流的平台。而中介公司的利益来源中，受限购令影响，过去以二手房销售为主的经纪收入大幅度缩水，为保持公司正常的成本和人员开支，中介公司的只能靠租金收入维持日常运转。因此，中介有主观动力去炒作提高租金，提高中介公司和经纪人的收入水平。

从未来租赁市场供需关系预期来看，供给增加较大，需求相对平缓，房租快速上涨的势头将得到缓解。

从供给上看，在今年的两会新闻发布会上，温总理明确提出要增加住房供给，商品房供给保持前两年的平均水平，保障房供给大幅度增长。同时，持续不断的棚户区改造和城中村改造，既可以缓解这部分人的住房需求，也可以带来新增的租赁供给能力，因为在一些城中村、旧城区、棚户区改造中，因家庭人口和住房面积的关系，有些家庭将获得超过一套房源的补偿，根据以往的经验，这些多余的房子都将进入租赁市场。但一般市场化的商品房，因受限购令影响，虽然供给增加，但需求并不会旺盛，也很难在短时间内形成有效供给的增加。因此，商品房市场租金上涨的压力依然存在。

而全国一年1000万套保障房建设的宏伟规划，不仅可以大幅度增加中低端住宅的房源，还可以分解大量的低端租赁需求。去年的保障房建设规模中，已有590万套开工了，今年将开始陆续进入竣工入住阶段，这些房源加上明后两年竣工的大量保障房，必将极大缓解租赁市场的供求矛盾。如今年3月3日，北京首个开工的公租房项目北苑南区公共租赁住房项目封顶，500多套公租房进入摇号配租阶段。

加强对中介行业的规范和管理。一是各地房屋租赁市场的管理部门，应尽快建立房屋租赁市场交易信息服务系统，把租赁双方的供求信息放在公开透明的交易平台上，改变当前各中介公司各自为政、垄断房源、抬房租金的行为。二是要加快推进中介行业自律管理。可参照律师和会计师行业管理经验，提高准入门槛，稳定经纪人队伍，建立诚信制度，规范中介行业，建立一个健康有序的房屋租赁市场。二是降低中介收费标准。当前中介行业普遍采用的以一个月租金为中介费用的取费惯例，是过去低租金标准下延续下来的。随着房租的上涨，这种收费标准已明显偏高。应改成以绝对额取费（因为不论租金多少，中间人的付出并没有太多变化）或梯度递减的取费标准，削弱经纪机构哄抬租金的积极性。