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房租上涨原因

北京市从去年春季到今年年初,出台了两轮限购令,对本地人和外地人购房资格越来越严格,商品住宅交易市场变得日益冷清,有些项目一周未能售出一套房子.相比之下,住宅的租赁市场却日益火爆起来,量价齐升。房屋租赁市场最高月份成交量同比上涨了35%。租金也随着租赁市场的繁荣而同步增长,特别是在核心区域和高端房源的拉动下,住宅的平均租金今年2月同比增长超过20%。与北京类似,很多一线城市的租金均呈上升状态。

分析房价上涨的原因,主要有以下几个因素的影响:

一是房价持续上涨促进投资回报预期增大。最近几年,全国各主要城市房价上涨较快,相比之下,大部分城市的租售比偏高,有些房子要出租50年甚至70年才能收回投资。受房价上涨的拉动,很多购房人对投资回报预期增强,希望缩短投资周期,这样就导致了出租房子时会提高定价水平,带动租金的普遍上涨。

二是房产税预期增加了租房成本。已经议论了几年房产税,今年终于在上海和重庆率先开征了,很多人都相信在最近一段时期内,不论是试点城市不断增加还是在全国推开,都会额外增加一笔持有成本。因此,拥有房产的人就会在心里先算一笔账,如何把增加的持有成本转嫁出去,因此,在房租定价上就会高出过去的心理预期。这也是在供不应求的市场上,普遍会把增加的成本转嫁给需求方的必然规律。另外,通货膨胀预期也是造成租房价格上涨的因素之一,今年一二月份,CPI(居民消费价格指数)继续上涨,二月份已超过了5%。房东对未来物价上涨的预期导致投资收益下降,为保持原来的收益水平,迫使房主对房屋租金进行提价,拉动了租金上涨。

三是限购令导致外来购房者从购转租,增加了需求量。租赁市场与销售虽然不是完全的此消彼涨的关系,但是,过去在销售市场中占据半壁江山的50%的外来购房者中,由于无法提供社保、纳税证明,尽管手里握着大量的资金,也只能被迫进入租赁市场,这部分高端群体与过去传统的低端租房客不同,他们是以自住标准租房的,因此,价格承受能力强,对房子要求也高。这是需求量迅速放大的主要原因。据某中介公司统计,2010年,北京租金全年均价达到了2618元/套,环比2009年的2215元/套平均上涨了18.2%,普遍是五月份限购令出台后出现快速上涨。

四是居民收入水平提高,对房租的承受力增强。不论是城镇居民的可支配收入,还是外来打工者的收入所得,一直呈上涨趋势,并且涨幅远大于CPI和房租涨幅。因此,在市场定价机制下,房东开出的高房租能被中高端群体接受,受需求支付能力不断提高的影响,助推了租金的上涨。 

五是优质房源进入租赁市场,提高了平均租金水平。受购房不满5年将征收全额营业税的规定,致使不少卖房者由售转租,大量优质房源被迫进入租赁市场,如位置优势明显、精装修房子等高端房子,这在客观上提高了房租价格整体水平。

六是信息不公开透明,中介炒作助推租金上涨。目前,租赁房源分属各中介公司,租房者只能通过一个个中介公司查找房源,租赁双方缺乏直接交流的平台。而中介公司的利益来源中,受限购令影响,过去以二手房销售为主的经纪收入大幅度缩水,为保持公司正常的成本和人员开支,中介公司的只能靠租金收入维持日常运转。因此,中介有主观动力去炒作提高租金,提高中介公司和经纪人的收入水平。

从未来租赁市场供需关系预期来看,供给增加较大,需求相对平缓,房租快速上涨的势头将得到缓解。

从供给上看,在今年的两会新闻发布会上,温总理明确提出要增加住房供给,商品房供给保持前两年的平均水平,保障房供给大幅度增长。同时,持续不断的棚户区改造和城中村改造,既可以缓解这部分人的住房需求,也可以带来新增的租赁供给能力,因为在一些城中村、旧城区、棚户区改造中,因家庭人口和住房面积的关系,有些家庭将获得超过一套房源的补偿,根据以往的经验,这些多余的房子都将进入租赁市场。但一般市场化的商品房,因受限购令影响,虽然供给增加,但需求并不会旺盛,也很难在短时间内形成有效供给的增加。因此,商品房市场租金上涨的压力依然存在。

而全国一年1000万套保障房建设的宏伟规划,不仅可以大幅度增加中低端住宅的房源,还可以分解大量的低端租赁需求。去年的保障房建设规模中,已有590万套开工了,今年将开始陆续进入竣工入住阶段,这些房源加上明后两年竣工的大量保障房,必将极大缓解租赁市场的供求矛盾。如今年3月3日,北京首个开工的公租房项目北苑南区公共租赁住房项目封顶,500多套公租房进入摇号配租阶段。

加强对中介行业的规范和管理。一是各地房屋租赁市场的管理部门,应尽快建立房屋租赁市场交易信息服务系统,把租赁双方的供求信息放在公开透明的交易平台上,改变当前各中介公司各自为政、垄断房源、抬房租金的行为。二是要加快推进中介行业自律管理。可参照律师和会计师行业管理经验,提高准入门槛,稳定经纪人队伍,建立诚信制度,规范中介行业,建立一个健康有序的房屋租赁市场。二是降低中介收费标准。当前中介行业普遍采用的以一个月租金为中介费用的取费惯例,是过去低租金标准下延续下来的。随着房租的上涨,这种收费标准已明显偏高。应改成以绝对额取费(因为不论租金多少,中间人的付出并没有太多变化)或梯度递减的取费标准,削弱经纪机构哄抬租金的积极性。

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