财新传媒
位置:博客 > 文林峰 > 年复一年的物业税论

年复一年的物业税论

2010年即将过去,物业税或者说房产税又在争论中度过了漫长的一年。从2005年开始,关于物业税的讨论就从来没有停止过,并且已从学术理论研究过度到部分地方的试点、空转,从去年开始,聪明者又把难以推进的物业税转化为看似简单的房产税(其实质是一样的)。但至今,依然是雷声大雨点小,既不忍放弃,又似乎是烫手山芋,不敢冒然行事,所以,物业税就这样不断风生水起,又悄然无声中度过了一年又一年。

明年的房产税或物业税该向何处去呢?物业税肯定无法开征,因为立法程序比较复杂,一年时间还不够。那就是房产税的试点有可能了。但是,征税的目的、税收的使用、征税的办法以及税率、税基的确定,还在激烈的争论中,这些不能达到相对共识,如何开征?

征收房产税的目的。税收具有长期稳定性,税收的目的,一是调节贫富差距,二是为公共服务积累财富。但现在很多地方政府征收房产税的目的,并不是想多税合一,而是把过去受到局限的税种扩展到全社会,征税的目的是为了增加财政收入。还有一种说法是为了降低房价,可是,如果征了税,房价还在涨怎么办?因为影响房价变动的因素较多,特别是CPI的持续上涨,通胀预期的恐慌,都会导致人们更渴望通过实物资产保值增值,因此,房价不是征点房产税就能降下来的,也不会因为征了房产税,有一部分人把多余的房子卖掉了,就会扭转二手房的供求状况的。因此,房产税未必如人们预想的那么大,并且对房价的影响最多只是暂时的,当人们适应了这个税种,而各投资主体的资金依然没有找到新的出口,只能再回到房地产市场参与投资。设想一下,如果房产税真的是降价的灵丹妙药,那各国实施几十年的房产税,怎么没有起到抑制房地产泡沫的作用呢?所以,对这一目标不可期望过高。

房产税的使用。对于大多数国家来说,不动产税是地方财政的主要来源。但不动产税的使用必须公开透明,绝大多数要用于不动产所在区域的投资、建设与公共设施的不断完善与配套。而我们如果只让老百姓真刀白银地从存折里往外掏钱,却不能让纳税人知道政府拿这些钱干了什么事,何谈公民社会、民主社会呢?居民的财产税使用缺乏监督机制,就会受到广泛的怀疑与抵触。

房产税的公平性。与发达国家不同,人家是只要你买房子,就知道有这么一个税种,并且买的起大房子普遍是有钱人,交不起不动产税的相对较少(除了非正常情况,如金融危机,失业潮等)。而我们推进住房市场化刚十几年时间,至今有很多单位依然在分房,也许有些企业已经破产,职工已经下岗,但他们有可能过去分的房子较大,如果没有收入来源了,如何承受纳税负担。还有最近几年大规模城中村改造拆迁获利的广大农民朋友或农转非们,他们房子很大,但没有收入,如何纳税?还有各种居住在保障性住房的群体,房子是国家的,只是暂时归某些利益集团持有或拥有管理权,这种增值收益不归自己,70年后还要再次面临对增值收益的赎买问题(普通商品住宅),因此,怎能让使用人交了税却又不享有土地增值的收益呢?也就是国家每年都要从你的房子中获取一点土地增值收益的回报,但当建筑寿命到期时,国家还要再把房子售卖一次,除了当初拍地时收取的一次性土地出让金,还有年年交的房产税,等到70年时,再大规模收一笔国有土地使用出让金。不管物业税改成什么,包括房产税,实质还是不动产税,还是应该按不动产税的要求广泛征求民意、征求专家的意见、征求各级主管部门和上级领导的意见。法律的出台必须慎之又慎啊。

所以,既然要征收房产税,既然降价作用不突显,就不要急于出台,还是应做好科学论证,做好基础工作,包括全国联网的住房档案信息管理系统的完善与对接;城镇居民的收入征信系统建设;城镇住房价值的试评估并听取广大居民的意见等等,都至关重要。

物业税是好东西,它有利于建立一个公开透明、为民服务的政府,有利于重新整合目前繁乱的税收种类,有利于通过增加持有环节的成本,改善一部分居民的投资偏好,缓解供需矛盾。当前的关键是各级政府要加紧做好前期准备工作,包括税务部门本身的成本与风险核算等。

但是,也必须清醒地认识到,物业税不是万能的,房地产市场的问题,房价的问题,不是出台一个物业税就全部解决了。有些问题,与物业税不存在因果关系。因此,物业税并不是随时想征就能征收的,按照党的十七大会议精神和十二五发展规划纲要要求,未来五年应该重点转向民生问题。因此,应认真学习领会党中央精神,避免走向偏颇。应以建设和谐共存的社会环境为重点,这才是真正的民生。我们出台一个新税种,也要充分考虑居民的承受力和负担问题,否则,如果仓促出台一个新税种或试点,势必会在社会引起较大反响,不利于和谐社会的建设,更违背了研究设计物业税的初衷。

因此,新的一年,应以科学发展观为指导,脚踏实地,勤勤恳恳,为未来出台较为完善、科学、可持续性、可操作性的物业税做好最基本的各项准备工作。这个应该是2011年各级政府该承担的主要任务。

推荐 0