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房屋的空置量和空置率指标是从西方国家引进来的,从指标含义来说,空置量是指凡是已建成达到入住标准但超过半年无人居住的房屋都是空置房屋,包括新建未售和已售未住两种情况。其中,新建未售就是国家统计局定期公布的空置总量指标,近五年一直在1-1.5亿平方米间徘徊,当市场不景气时,空置量增加,历史最高峰达到1.5亿平方米,当市场销售火热时,空置量大幅度减少,但一般也在0.8-1亿平方米之间。而已售未住这种情况,复杂多样,统计部门或建设部门一直没有相关准确统计,所以,现在一般说的空置量只是新建未售部分,还有大量建成未住的空置房屋游离在统计数据之外。

空置率指标是指所有空置房屋面积与所有存量住房面积之比。当前,全社会城镇存量住房面积是130亿平方米(2005年底统计全国城镇住房存量面积为107.7亿平方米,从2006-2009年,每年城镇新住宅竣工面积均超过6亿平方米,到2009年,全国城镇住宅存量已超过130亿平方米)。由于分子的空置面积只有新建未售的数据,与西方指标无法进行对比。社会上有一种算法得出空置率不足1%的结论,就是用1亿左右的空置量(被大大低估)与全社会的存量住宅进行对比。而另一种算法则用空置量即不足1亿平方米(总空置量中,住宅占70-80%左右)除以前三年商品住宅竣工量,得出空置率超过20%的说法,这两种测算都是不完全的。因此,从目前中国统计数据获得性来说,还暂时算不出空置率,只有一项新建未售的空置面积相对准确一些。

还有一种民间传说,说电力部分根据电表走字情况,估算出全国有6000多万套已售未住的住房空置,2009年底,全国城镇人均住房面积达到30平方米,按户均三口人计算,每均一套住房面积为90平方米,如果有6000万套住房空置,就相当于大约为54亿平方米空置,(这还仅仅是独户在电力部门有计费帐户的,还有很多集体户没在统计范围内)即占全国存量住房的近一半了,这实在是危言耸听了,难道我们居住的周围只有二分之一有人居住吗?

现在的关键问题是,对于空置数据指标,至今没有一个权威的统计数据发布,全社会又高度关注,导致众说纷纭,各种数据一片混乱。空置量指标是制定宏观决策时非常重要的参考指标,但由于没有准确的统计数据,只能摸着石头过河,对于产能、供需关系等数据心中无底,只能靠调控新增供应量进行调控。

当务之急是国家尽快制定调查方案,利用半年左右时间对全国的住房使用情况进行全面或抽样调查,包括对开发商手中已建未售的、广大存量住房中长期空置的各种情况进行分类调查统计。其中,对已建未售的统计调查相对容易一些,调查结果可以和现在的数据进行比对。难点在于存量住房的空置状况统计,这方面需要认真研究,根据不同情况,分类进行统计,如有纯长期空置的,半年以上水电表基本不动的;还有偶尔一住的,如第二套住房,给自己养老的、给老人买的临时住的、郊区或风景区度假住房等,电表每月在30度以内的等;还有直管或自管公房,单位掌握调剂的,暂时未住人的,这部分还包括军队和大专院校公寓等;各种空置或闲置情况,有些可以通过出租或出售增加市场供应量,有些则基本是凝固的形态,比如自用的第二套住房,一些给儿女未来居住的长线投资,还有一些有钱人作为一种放钱方式,根本不考虑出租或出售等。把总量搞清楚了,还要搞清楚哪些可以缓解供应压力,并尽快通过税收调节政策投放市场。否则,永远是一笔糊涂账,只有搞清楚家底,摸清供应和需求状况,才能更有针对性地出台符合科学的、前瞻性的、长远可持续性的调控政策。

当然,调查空置状况的目的是为了增加有效供给。这就需要加大对开发商捂盘惜售行为的惩罚力度,对已批未售项目进行全面清理,避免开发商以各种籍口囤积房源,加剧供需矛盾。对于社会上闲置未住的住房,则要做好充分的基础调查工作,包括全国联网的住房档案信息管理系统建设,这个还要住房档案和户籍管理相结合,保证每家每户名下的房产状况都很清晰。同时,还要建立收入征信系统,因为一涉及到征税,就有大量的减免问题,收入与住房状况指标是减免的重要衡量标准。这些工作同样更具有紧迫性,也需要国家高度重视,投入大量人力物力财力做好相关工作,尽快做好征税基础工作。

对于当前部分新建项目入住率较低的问题,主要还是因为投资或投机性购房占了主导成份。一方面是因为广大投资者没有更好的投资渠道选择,只能投向房地产业;当然,更主要的原因是对需求行为缺乏约束力,只要有钱都可以买房,买房已不是为了满足基本的居住需求,而成为最主要的投资工具。特别是对于像北京上海这样一些热点城市,人口众多,供需不平衡,投资者众。如果不在需求上进行抑制,很难改变入住率低、闲置问题严重的问题。这一状况,在一些沿海城市、开发区等更为明显,购房群体主要以外地人或投资性购房为主,自主需求比例较高,不仅抬高了房价,增加了本地人购房负担,也给市场带来虚假繁荣景象,一方面本地居民买不起房,居住困难,一方面大量房屋闲置,造成资源的极大浪费。

结论:对于空置量,虽然情况复杂,过去没有相应的指标统计,目前还无法有一个明确的统计数据向公众发布,但这并不意味着就可以知难而退,无所作为,因为这毕竟涉及到国计民生的大事啊,必须具有使命感和紧迫感。缺乏科学准确数据指导的调控政策有点象盲人摸象,缺乏全局意识。我相信,只要政府有决心,就会尽快进行调查统计,给全社会一个明确的交待,给宏观调控决策一个科学准确的依据。虽然任重道远,但当务之急,必须脚踏实地开始起步了。

文林峰:住房和城乡建设部政策研究中心住宅处处长,研究员。

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文林峰

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主要从事住宅与房地产业研究领域,特别在产业政策、经济政策、技术政策、市场分析、住房保障以及房地产项目可行性研究方面成果丰富。主持承担了大量国家级和部级重大课题研究. 著有《住房公共政策》、《中国人居评价指标研究》、《中国住房发展报告》、《物业管理面面观》、《房改政策知多少》、《二手房交易》、《百姓购房365问》、《最新城市房屋拆迁指南》(合著)、《说房改话买房》(合著)等多部著作。累积发表学术论文100余篇 。

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