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记者采访:增值税

源头:按照上海10月出台的新规定,除保障性住房外,住宅开发项目销售均价低于项目所在区域 (区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的,预征率为2%;高于但不超过1倍的,预征率为3.5%;超过1倍的,预征率为5%。房地产开发企业开发住宅项目的,以项目为单位预缴土地增值税。分期开发的,以分期项目为单位预缴土地增值税。
住宅开发项目销售均价按“项目销售均价=项目可售住房总销售价格÷项目可售住房总建筑面积”的公式计算,项目可售住房总销售价格、总建筑面积按房屋主管部门备案通过的该项目“商品房销售方案”中可售住房的销售价格和建筑面积计算。
主题:上海的这套征收增值税的办法,比较具体的划分了征收的参照物。北京是否也会出台相应的增值税征收方案?如果征收,对北京市场影响有多大?
 采访提纲
问: 如果对北京的高档豪宅征收增值税,您认为开发商是否会转嫁成本?具体到每一平方米的房价,会增加或减少多少?
答:上海不是针对豪宅的,所有住宅项目都提高了土地增值税税率。至于开发商是否会转嫁成本,关键还是看市场的供求关系。目前,开发商普遍的定价策略是采取市场比较法。即周围同档次项目的销售价格,再根据对市场需求和未来市场趋势进行判断。如果继续是供不应求的市场,开发商就会提高房价,转嫁增加的税收成本;如果是市场低迷,开发商不可能再加价销售,只能自己消化增加的税收成本,减少自己的净利润额。
所以,每个项目的土地增值税有多少反映在每平方米的房价上会有很大差别。还跟房屋销售价格绝对额密切相关。按上海的政策,一个项目要低于上年平均房价可能性不大,因为大部分城市统计的平均房价都会跟实际市场有偏差,一般会低于市场真实的成交价格。所以,不可能有按2%预证的情况。同理,一个项目比上年销售定价涨一倍的情况也很稀少,按5%预证的可能性也不多。大部分项目都会被划入3。5%预证范围。在当前的调控形势下,开发商不会为了转嫁这个税收成本,抬高房价导致房子销售不畅,大部分项目只能自己消化成本,减少利润收入。
 
 
 
 
 问: 倘若土地增值税严厉清算,开发商资金链会受创几何?还请具体举例某地产公司为例,每增加1%的税,企业的利润会减少多少?哪类开发商受创尤深?
比如一个项目,
答:上海的调控政策中,还有关于预售许可的规范规定,即必须完成主体结构封顶后才能拿到预售许可证。再加上银行贷款利率提高,获得贷款难度加大,再加上土地增值税预征率的提高,再加上市场预期低迷,销售不畅。这五个因素综合起来,会对开发企业的资金链产生较大的影响。特别是对那些非央企、非上市类的房地产企业,主要靠银行和销售融资回款。这些调控政策必然会极大地影响到很多房地产企业的竞争甚至生存能力。
目前的土地增值税预征提前把企业资金固化了,直到清理增值税才能解冻。过去的土地增值税办法是结项时再清理税收,税收支出是后期支出的。
从测算上看,现在的预征跟过去四级累计税率相比,税收支付成本大大提高了。一方面增加了开发商成本,减少了利润,一方面在供不应求的市场环境下,也会把成本转嫁给买家身上。如果某些地方供大于求 ,则会削减开发商利润,或直接影响到开发商的资金链。
问: 根据此次土地增值税预征挡看,开发商在定价上也将有自己的一套办法。还请您能举例说明,有了土地增值税后,项目定价上开发商会如何去定价,既达到利润,又可以获得品牌效应,或者快速销售房屋。
答:从商业地产来说,有一些开发商可能会由卖围租,自用,就没有土地增值税了。
从住宅项目来看,可以根据这个税率分档情况来定价,如果能靠近上一年平均房价,就往下靠,这样税率只有2%。但这种可能性比较小。另一种是在3。5%和5%之间的定价上进行选择,如果定价超过一倍,就按5%预证,开发商权衡利弊,可有会选择涨价99%的幅度定价,这样可以按3。5%交税。但这两种情况都比较少见,大部分的房屋定位都会比上一年略高,但不会高过一倍。所以,如果这个政策再细分,比如上涨20%一个档,开发商选择机会更多,对价格控制更有效。
 
问: 增值税增收幅度是以区域平均房价为参照物,那么,对区域房价是否会有影响?对高档豪宅征收增值税,会不会拉低北京整体房价水平,从而降低人们对房价的预期。
答:区域平均房价是上一个年度的平均房价,政府定期公布。这个是既成事实,不会有什么影响。但如果开发商为了减少税收成本而选择低于去年平均价格售房,则会对下一年平均房价产生影响,当然也是平抑房价的作用。这一点还是看市场的容量和价格接受度,要分地区分类型具体分析。
 
 
问: 您是否看好此轮的土地增值税清算,会不会起到作用?为什么?
答:土地增值税本是调节开发商爆利的。但长期以来一直征收效果不理想。大部分地区没有开征,少部分地区是预征,并且是按1%。现在调到不低于2%应该略有变化和作用。但后续的问题依然存在,即如果开发商要求项目结束后增值税清算,最后真正能上交多少?现在税务部门准备好全面清算增值税的工作了吗?过去就因为清算复杂才一直税收不理想。我觉得税收部门应和建设部门合作,制定一个合理成本定额,再有一个比例的上浮,作为个别单项投入的浮动价和不可预见费用。每个项目按此计算成本支出情况,算出真实的增值额。如果开发商认为自己的项目规划设计费高,建筑材料好,融资成本高,需要自己提交税务部门认可的证明,否则都按标准定额核算。这样更容易操作一些。也更有利于对开发商的暴利进行调节。
在开发商还没产生利润时就预征,极大地加重了开发商融资成本,也不是解决根本问题的办法。长远来看,还是应在销售接近尾声时再进行税收调节。当然,为了保征税收的可行性,有必要尽快对现行的土地增值税高额的累进税率进行调整,否则,开发商都想办法避税,政府还是收不上来,或征税难度太大、成本太高。
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