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房产税改革不能只做加法

近日,国务院转发了发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》。该《意见》在强调深化财税体制改革时提出,要“逐步推进房产税改革”。与此前一些地方“即将开征房产税”、“房产税将先行替代物业税开征”等传言相比,表述更显温和、理性。当前有些媒体评论该《意见》意味着房地产税预期再度升温,明显是部分人士的误读。事实上,房产税改革任重道远,不能急功近利,当前还有很多工作要做。

增加持有环节的税收,同时减少流转环节税收,活跃存量住房交易,把房产税作为地方税收的主要来源,是房地产税收改革的基本方向。不管是改革房产税,还是增加物业税,都是这一目标的体现。但是,税收改革是一个系统工程,需要做的工作还有很多。

首先,要重新梳理现有的房地产相关税种,不能只做加法,不做减法。如果增加了一个税种,就要减少相应的税种,否则就会导致重税,进而增加住房成本,加剧社会矛盾。当前,流转环节的税收过多、负担过重已是不争的事实,这虽然抑制了部分投机行为,但在供不应求的市场形势下,税收交易成本一定会转嫁给购房者,从而大幅推高房价。

其次,要明确征税目标。房产税对抑制投机行为其实并无直接作用,因为投机性购房都是短期炒作,最长两年内出手,因此,持有环节的征税不会影响到投机炒房者的利益,而真正受影响的是投资性购房(如果征税范围定义为第二套或第三套以上的住房)。如果所有住房都要收税,那受影响的就是广大的自住需求和改善型需求,这样一来,只会加重住房消费成本,违背当前的宏观调控政策目标。所以,税收改革的制度设计至关重要,要明确目标是什么,要调控的到底是哪些群体。

再次,推行房产税要遵行渐进原则,理清征税范围。在房产税试点初期要避免带来社会震荡,应以较温和的形式出现,涉及面越小越好,征税难度越小越好,各方面阻力越少越好。否则,税收没增加多少,反倒引发更多的社会矛盾和不公平现象,就有点本末倒置了。对于是对新购房征税还是对所有存量住房征税的争论,笔者认为,二者各有利弊。如果把存量住房纳入征税范围,有点“秋后算账”的感觉,因为当经济不景气时,政府出台一系列救市计划,放开了信贷约束,鼓励大家把钱拿出来进行住房消费,购房者在买房时已经交了很多税,现在住进去后又要再缴纳过去不曾说明的额外税收,有失公允;但如果只对新增房产征税,与已购买多套房的人相比,同样有失公平。所以,这对于任何一个税制设计者来说,都是一个两难的选择。

最后,从房地产税收的本质看,应该以评估值为征税依据,而不应完全简单地以多少套、多大面积为依据。比如在上海,中心城区两套房加在一起有可能在150平方米以下,但总价值在600万元以上,如果征税基准线划定为第三套或160平方米以上,那就可以免税了;而如果在外环以外有一套180平方米住房,或拆迁补偿时获得了三套小户型,总价款可能只有200多万元,但却要归入纳税范围,这就有失公平了。有些城市提出,只根据住房总价值即以购房合同作为计税依据,则会出现早买房早受益的现象,因为早买房的房价低、纳税少,而晚买房的,除了要负担房价上涨带来的高额成本,还要负担更高的税收,甚至在同一个小区,早买和晚买的交税基数也有很大差别。公平合理的纳税依据应以评估值为基础,可根据不同城市的房价和住房水平,确定一个合理的评估值起征点,这就需要一套科学完善的评估体系来支撑。

虽然房产税改革还有一定难度,但其意义是给了市场一个明确的信号:收税是早晚的事。有多套房产的人应该理性估算一下持有成本了。同时,从长期来看,地方政府可以从存量房中获得长期稳定收入,有利于改变地方政府卖地挣钱的欲望,更好地行使公权,为纳税人服务。但从短期看,需要涉及的问题很多,也牵涉到各方利益,需要谨慎设计。

税收应具有相对稳定性和长期性,不应经常变来变去,影响消费者和投资者对政府和市场的信心。

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