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空置房不是过街老鼠

 
最近一段时间,相当多的媒体都在高度关注空置房的问题,各界声音一致呼吁要尽快调查空置情况,导致很多房主吓得竟然想出来雇用专门的管家来规避调查,空置房俨然成了过街老鼠人人喊打的地步。
投资购房又不是违法行为,房子是产权人的合法财产,受国家法律保护。至于用于自住还是出租、还是空置都是业主个人的决定,既不违法,政府也无权干涉。如果说因为空置量太多,导致社会资源浪费,推高了房价,那也不是投资者的错,是政府的政策缺失造成的。所以,根本不用请空房管家。
空置房应该分开发商空置和存量房空置两个方面。开发商空置可界定为已具备竣工入住条件,但一年以上仍然未销售的住房。与此前的竣工后一年内未售出的归到待售商品住宅范畴相一致。即一年以上算空置,一年以内算合理库存或销售期,属于待售中。存量房空置是指已售出但一年以上无人居住的房屋。如果把时间压缩为半年,既不利于统计,也不利于与开发商空置房相对应。
对于存量住房空置情况的数据获得,从统计方法上看,大部分国家采用的是抽样调查法来统计空置情况。利用抽样调查技术,在调查时点,一个家庭或个人只能选择一处住处,其余住房要提供出租证明,否则视为空置。如果一个家庭有两处住房,城里一套,郊区一套,都主张是自住的情况下,因无法审核是否是自住,可以暂设为一套是空置。当然,抽样调查需要统计部门和房屋产权产籍管理部门、公安部门的户籍管理部门相结合,首先明确一家几口名下共有几套住房,调查时才能更有针对性。不能调查结束了,再去和产权产籍核对。
对于开发商的空置房,可以直接利用建设部门的商品房销售管理系统。如一个项目一共获批准预售多少套住房,一年后,还有多少套没有销售网签,就知道空置情况了。如果让开发商自已申报,很难真实可信。
 
而一些媒体报道的黑灯率统计法肯定不科学,无法客观真实反映实际情况。同理,查电表的方法也有很多缺欠,比如为了规避检查,家里长期开一个灯,或打开一个电器(如果有市场需求,这样的产品马上就会出现的),不仅耗能,也无法让调查部门掌握真实情况。特别是对于一些新建小区,只有一个大电表对外,业主都在物业买水买电,小区物业管理人员如果每个月详细统计各家用水用电情况,还容易泄露个人隐私,不利于业主人身和财产安全。
 
当前问题的关键是,统计出来空置面积数量后,政府有什么想法?国外经验:从国外来看,很少有专门的房屋空置税,投资投机都是正常的经济行为。但政府可以用不动产税进行调节,即每套住房都要收取不动产税,如果房产不出租,则房产税支出就是较大的支出负担。如果出租出去了,就可以用房租弥补税收成本,这也是国外存量住房利用率较高的原因。所以,一般家庭投资房地产,还是希望把房子租出去的。否则一年几千甚至上万美元的税收负担还是比较重的,除非富人不在乎这些税收成本,才会有多处房产,脚踏三窟。所以,最终还是需要不动产税、即物业税来进行调节空置房问题,促进空置房最大程度得以利用。
 
 
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